専門家に聞く！ 敷金・礼金の仕組みや交渉のポイント

「敷金」とは、不動産の賃貸借契約時に、借主が大家さんに預託するお金のことです。主に関東エリアの習慣であり、関西エリアでは「保証金」と呼ばれています。大家さんからすると、新しい借主がきちんと家賃を払い、汚したり、傷つけたりすることなく、きれいに部屋を使ってくれるかどうか、契約時には判断できません。そのため、契約終了時に部屋を原状回復させるための資金として、借主は大家さんに「敷金」を預託するのです。

「礼金」とは、昔からある慣習の1つであり、不動産の賃貸借契約時に、借主が大家さんに支払うお礼のお金のことです。この「礼金」制度は、主に関東地エリアの習慣です。関西エリアでは、契約時に「保証金」から差し引かれる「敷引き」がそれにあたります。

「礼金」の由来には、「謝礼金」説と「ご厄介金」説があるそうです。関東大震災後、地震や火災などで家屋を失った人が多くいました。そんな中、大家さんに貸家や貸し間を優先的に融通してもらった人が、お礼として、こっそりお金を渡したとか。これが「謝礼金」説で、こちらの説が有力と言われています。
また、「礼金」の発祥地が東京となった背景には、高度経済成長期の集団就職があります。地方から東京へ単身で上京した子を思う親御さんが、大家さんに「身寄りのない息子がご厄介になります。何かあったら宜しくお願いします」という意味を込めてお金を送ったそうです。これが「ご厄介金」説のゆえんです。

国土交通省「平成18年度 民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）」（複数回答あり）によると、関東エリアで「礼金」を徴収する主な理由として、
・一時金として 見込んでいる」：57.9％
・損耗を補修するための財源：55.3％
・長年の慣習：53.5％
の順でした。
一方、関西エリアで「敷引金」を徴収する主な理由として、
・損耗を補修するための財源：72.6％
・長年の慣習：31.0％
・一時金収入として見込んでいる：27.4％
の順でした。

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退去時に、家賃や更新料の未払い、あるいは借主が負担すべき部屋の汚れや傷などの修繕・清掃費が発生した際に、「敷金」よりその額を差し引かれた残りが返金されます。逆に、借主が退去時に負担すべき金額が、敷金だけでは賄えない場合、追加料金を請求されることがあります。
一方、「礼金」は、お礼のお金であるため、賃貸借契約を解約した後も借主には返却されません。契約時に、「礼金」は大家さんの収入となります。

国土交通省「平成26年度 住宅市場動向調査」によると、首都圏の敷金の相場は、
・1ヶ月ちょうど：64.1％
・2ヶ月ちょうど：27.7％
でした。
また、首都圏の礼金の相場は、
・1ヶ月ちょうど：83.8％
・2ヶ月ちょうど：12.3％
でした。

国土交通省「平成18年度 民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）」によると、「敷金」の首都圏平均は東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県とも1.6ヶ月であり、「敷金ゼロ」の比率は埼玉県が34.5％と一番多く、東京都29.7％、神奈川県15.5％、千葉県10.6％の順でした。
一方、「礼金」の首都圏平均は埼玉県が1.0ヶ月と一番低く、千葉県1.2ヶ月、神奈川県1.3ヶ月、東京都1.4ヶ月の順であり、「礼金ゼロ」の比率は千葉県42.7％と1番多く、東京都42.5％、埼玉県39.3％、神奈川県33.9％の順でした。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月発行 国土交通省住宅局）によると、原状回復をめぐるトラブルの大きな原因として、入居時および退去時における損耗等の有無など、物件の確認が不十分であることが挙げられています。そのため、借主と大家さんの間で、入居時および退去時のチェックリストの作成が推奨されています。

また、建物の損耗等を建物価値の減少と位置づけ、原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」であると定義されており、「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）」および「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）」の修繕は、大家さんが負担すべきであると考えられております。

上記ガイドラインを基に、賃貸物件の汚れや破損の原状回復の負担区分を見てみましょう。

【大家さんの負担となる原状回復】
・フローリングの色落ち（日焼けや建物の欠陥によるもの）
・畳やクロスの変色（日焼けや建物の欠陥によるもの）
・家具の設置による床、カーペットのへこみ
・電気ヤケ
・台所の油汚れ
・ガスコンロ置場、換気扇の水垢、カビ
・壁等の画鋲、ピン等の穴
・エアコンの内部清掃（タバコ等の臭いが付いていない場合）
・消毒（台所、トイレ）

【借主の負担となる原状回復】
・飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
・結露を放置したことにより拡大したシミ、カビ
・冷蔵庫下のサビ跡
・引越し作業で付いたキズ
・落書き等の故意による毀損
・タバコ等のヤニ、臭い
・飼育ペットによる柱等のキズ、臭い

以上より、借主の負担となる箇所を重点的にチェックし、退去時はもちろん、日頃から清掃しておきましょう。
なお、物件のエリアや大家さんや契約書により、異なる事もありますので、契約書の確認や専門家にきちんと相談しましょう。

修繕を借主負担とする特約がありましたが、敷金全額返金命令が出た事例（束京簡易裁判所平成9年3月19日判決）について、ご紹介します。

借主は、大家さんから建物を賃借しましたが、その際の特約において、建物の破損、汚損または付帯設備の修繕費などは借主の負担であり、専門業者またはこれに類する者による室内全般にわたる清掃クリーニングを借主の負担においてすることが契約書に盛り込まれました。入居は平成5年8月であり、預託した敷金は31万円でした。
借主は、平成7年8月に借家契約が終了した際に、大家さんに対し敷金の返還を求めましたが、大家さんはこの特約を理由に、3万円余りの返還に応じたのみでした。そこで借主が大家さんに対し敷金全額の返還を請求する訴訟を起こしました。
建物は時の経過によって減価していくのは避けられず、大家さんは、これに応じて賃料収入を得るものであり、建物を賃貸開始時の状態、すなわち時の経過がなかったような状態に復帰させるよう要求することは、当事者の公平を失するというべきであると判断されました。
したがって、本件特約は、社会通念上、時の経過および建物の通常の使用によって生ずる自然の損耗についてまで、それがなかった状態に回復すべきことを要求しているものではなく、借主の故意・過失に基づく建物の毀損や、通常でない使用方法による劣化などについてのみ、その回復を義務づけたものと解するのが相当であると判断され、裁判所は貸主に、敷金全額の返還を命じました。

このような判例は、インターネット上にも掲載されていますので、自分を守るためにも、知識を身に着け、気軽に相談できる専門家を知っておくといいと思います。

仲介会社や管理会社の担当は、大家さんの代わりに、きちんと時間を守るか、嘘をついていないか、入居後も問題ないかなど、入居者候補の人柄をチェックしています。第一印象により、入居審査が通らないこともありますし、きちんとした人格者には、退去時にも寛大な配慮をいただける可能性もあるでしょう。人は感情の生き物ですから、何気ない行動が不誠実と思われ、仇になりかねません。気持ちよく生きていく上でも、礼儀やマナーは身に着けておきたいものです。

一軒家エリアに引越しした場合、向こう三軒両隣には、手土産を持ってご挨拶をするのは当たり前でした。アパートやマンションになってからは、両隣だけになるかもしれませんが、きちんと入居時の挨拶をすることをおすすめします。また、日頃、共用部で会ったときに笑顔で挨拶をするのも、同じ建物で共同生活をする者としてのエチケットでしょう。お互い気持ちよく過ごすための配慮や心遣いは、人間関係や信頼関係構築の基本だと思います。一見、敷金の返金には無関係な気もしますが、共用部の電気が切れていることを管理会社にクレームではなく、親切に連絡するなどの行動は好印象になります。

日常的な対応を管理会社に委託している大家さんでも、一般的に、支払い状況には敏感な方が多いように思います。たまたまのうっかり滞納は気にされないかもしれませんが、滞納が度重なると入居者ブラックリストに載ってしまいます。その場合、退去時に厳しい対応をされる可能性が無きにしも非ずです。滞納があった場合、管理会社にとっても督促という手間が増えます。当然ながら、督促作業に対して報酬が増えることはなく、管理会社担当の印象も悪化しますので注意しましょう。

共用部での態度や、隣人に迷惑がかかるような騒音、タバコなどを窓から投げ捨てるマナー違反など、入居者の方は見ています。不満を持った入居者は、管理会社、そして大家さんにクレームを入れることもあるでしょう。その場合、滞納同様、入居者ブラックリストに載ってしまうとともに、退去時にも厳しい対応を覚悟する必要があるでしょう。

【大家さんの負担となる原状回復】
・フローリングの色落ち（日焼けや建物の欠陥によるもの）→　カーテン利用をお早めに。
・畳やクロスの変色（日焼けや建物の欠陥によるもの）→　カーテン利用をお早めに。
・家具の設置による床、カーペットのへこみ　→　キズやへこみを軽減・防止するアイテム（ゴムマット、フェルトシールなど）の利用がおすすめです。
・電気ヤケ　→　壁から少し離しておく工夫をしましょう。
・台所の油汚れ　→　こまめに掃除しましょう。
・ガスコンロ置場、換気扇の水垢、カビ　→　こまめに掃除しましょう。
・壁等の画鋲、ピン等の穴　→　画鋲やピンなどは、なるべく使わないようにしましょう。
・エアコンの内部清掃（タバコ等の臭いが付いていない場合）→　できれば、室内禁煙にしましょう。
・消毒（台所、トイレ）→　こまめに掃除しましょう。

【借主の負担となる原状回復】
・飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ　→　こまめに清掃しましょう。
・結露を放置したことにより拡大したシミ、カビ　→　結露の放置に気をつけましょう。
・冷蔵庫下のサビ跡　→　年に１回大掃除でチェックしましょう。
・引越し作業で付いたキズ　→　引越業者さんに細心の注意をお願いしましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　引越し時にチェックして、引越業者さんに保険などによる保証を相談しましょう。
・落書き等の故意による毀損　→　壁紙などを傷めず、油性マジックも消せるクリーナーで消しましょう。
・タバコ等のヤニ、臭い　→　できれば、室内禁煙にしましょう。

賃貸借契約を解約する場合、管理会社やインターネットから入手した解約予告通知書を提出することになります。一般的には、そこに書かれている項目を記入するだけとなりますが、おすすめしているプラスワン（+1）があります。見返りを期待するためではなく、新しい旅立ちをする自分のためにも、大家さんや管理会社の担当者に、快適なアパート・マンションライフを過ごせたことに対する「感謝の一言」を書くことをおすすめしております。

【借主の負担となる原状回復】については、引越決定後、早めに少しずつでも清掃を始め、個人で可能な限り、清掃をしましょう。それぞれの素材を傷めないクリーナーがないか、専門家に相談するのも良いと思います。
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また、【大家さんの負担となる原状回復】についても、最大限きれいに清掃しましょう。「立つ鳥、あとを濁さず」の気持ちで、お互い気持ちよくなれるように、感謝を込めて、清掃することをおすすめします。きっとその思いが、管理会社さん、大家さんに伝わると思います。

最後に、敷金・礼金の仕組みなど、きちんとした知識を学び、退去や引越の事前準備をした上で、正当な交渉を行えば、円満に事が進むと思います。